Salah Kaprah Mengenai Acuan Asumsi Harga Per m2 Bangunan

Banyak asumsi sederhana yang berkembang di masyarakat mengenai harga per m2 bangunan. Misal, di wilayah jakarta, asumsi per m2 bangunan adalah maksimal Rp. 3.000.000,-/m2. Bahkan dibeberapa lokasi ada yang berasumsi dengan harga Rp. 2.200.000,-/m2 atau 2.800.000,-/m2. Hal ini tentunya tidak sepenuhnya benar dan dapat menjadi kebimbangan dalam menentukan persepsi. Mari kembali ke logika berpikir kita dari sisi perhitungan matematika sederhana. Nilai per m2 tersebut didapat dari total biaya pembangunan sebuah bangunan dibagi dengan luasan bangunan itu sendiri. Rumusnya :

Sebagai contoh, bilamana sebuah bangunan seluas 225 m2 dibangun dengan total biaya Rp. 607.525,400,-, maka :

Bila dibulatkan, harga per m2 bangunan tersebut berada di angka sekitar Rp. 2.700.000,-/m2.

Namun hal ini tidak dapat dijadikan acuan yang dapat digeneralisir atau disamaratakan untuk semua jenis dan bentuk bangunan, dengan alasan-alasan sebagai berikut:

• Kualitas Bangunan

Kualitas Bangunan dengan spesifikasi material yang cukup mewah, mungkin akan menghasilkan harga per m2 bangunan yang lebih tinggi. Misal lantai digunakan marmer atau batu alam kualitas A, Sanitair menggunakan produk mewah, keberadaan basement, ornamen-ornamen arsitektural yang cukup mendapatkan perhatian dari sisi biaya, dan lain-lain. Maka harga per m2 bisa mencapai Rp. 4.000.000,-/m2 hingga Rp. 6.000.000,-/m2. Ataupun harga per m2 tersebut dapat menjadi terlalu tinggi bilamana bangunan seluas 225 m2 tersebut dibangun dengan kualitas standard, tidak menggunakan ornamen-ornamen arsitektural berlebih, tidak diperhitungkan sebagai bangunan tumbuh (kemungkinan adanya penambahan lantai bangunan di kemudian hari) sehingga dimensi tulangan cukup digunakan untuk menopang struktur yang terbangun saat ini saja.

Banyak dari brosur-brosur perumahan yang menampilkan harga murah. Seperti dengan Rp. 50.000.000,- sudah memiliki rumah dengan tipe 36 m2. Namun, bilamana anda teliti dan paham tentang kualitas bangunan, maka anda sudah mempertimbangkan bangunan yang sekedar dapat berdiri. 

Berdasarkan hasil survey saya di sebuah wilayah perumahan murah dengan kisaran harga Rp. 50.000.000,-, saya menemukan rumah contoh yang belum selesai di bangun untuk area perumahan tersebut. Kondisi hasil pekerjaan pada pembetonan kolom dan balok sangat memprihatinkan karena besi tulangan terlihat tidak terbungkus beton sepenuhnya, dimensi besi tulangan utama digunakan besi dengan diameter 6 mm dan besi sengkang (gelang) digunakan diameter yang hampir serupa dengan kawat. Kondisi ini tentunya sangat mengkhawatirkan untuk tinggal didalamnya. Karena besi tulangan yang tidak terbungkus sempurna dapat menyebabkan terjadinya korosi (karat) pada besi tulangan tersebut yang dapat menyebabkan perubahan luas penampang besi tulangan sehingga terjadi penurunan daya tahan terhadap gaya tarik akibat beban yang bekerja pada bangunan. Karena perlu diketahui bahwa struktur beton dapat terbentuk dan menopang beban karena adanya kombinasi kerja antara besi tulangan dan beton. Maka, bilamana salah satunya sudah tidak bekerja dengan baik, maka struktur beton tersebut akan hancur atau runtuh. Sehingga, tidak perlu dibahas kembali umur bangunan anda akan bertahan hingga berapa lama dengan kondisi yang memprihatinkan tersebut.

Kemudian, dengan dimensi yang terlalu kecil tersebut, anda tidak dapat menjadikan rumah dengan spesifikasi tersebut sebagai rumah tumbuh atau menambah lantai (tingkat) di kemudian hari. Dengan maksud bahwa bilamana anda ingin merenovasi rumah anda menjadi 2 lantai atau menambah dak di atasnya, maka anda harus merobohkan bangunan rumah tersebut dan mendirikan kembali sesuai dengan spesifikasi struktur untuk 2 lantai dengan benar.

Kasus yang sama juga saya temukan pada perumahan dengan harga kisaran Rp. 150.000.000,- hingga 250.000.000,- dengan tipe bangunan 45, 60, 72. Mereka cenderung lebih mengandalkan sisi arsitektural atau keindahan dibandingkan sisi kekuatan strukturnya. Sehingga anda dapat dipastikan membeli bangunan yang cukup riskan untuk lamanya umur bangunan dikemudian hari.

Sehingga bilamana anda tetap ingin mengacu pada angka per m2, maka sebaiknya anda sudah lebih pintar dalam menilai kualitas bangunan anda dengan angka per m2. Karena bilamana anda tetap berpegang teguh pada nilai per m2 sebagai acuan, maka anda harus siap dengan konsekuensi penurunan spesifikasi bangunan anda.

Oleh karena itu, saya lebih menyarankan untuk lebih melihat pertimbangan terhadap item pekerjaan dan harga satuan pekerjaan pada RAB untuk menilai bangunan anda memang layak dan pantas seperti harapan anda dan bukan menetapkan acuan per m2 pada awal pertimbangan,

• Luasan Bangunan

Asumsi harga per m2 bangunan tidak dapat digeneralisir antara bangunan dengan luasan besar dan bangunan luasan lebih kecil. Bilamana anda berpendapat bahwa asumsi per m2 bangunan dengan luasan 225 m2 dapat digunakan untuk bangunan dengan luasan 45 m2, maka pendapat anda salah besar. Mari gunakan kembali logika perhitungan matematika anda setelah memahami rumus mendapatkan asumsi per m2 bangunan di atas. Bilamana anda memiliki luas bangunan 225 m2 dengan spesifikasi material yang sama dengan yang anda terapkan pada bangunan 45 m2, maka anda akan mendapatkan nilai per m2 pada bangunan 45 m2 jauh lebih besar dibandingkan pada bangunan seluas 225 m2. Alasannya adalah luasan adalah pembagi pada rumus tersebut. Semakin kecil luasan, maka semakin besar angka yang anda dapat sebagai asumsi per m2 bangunan.

Sebagai contoh pembanding sederhana, anda memiliki 2 buah kotak kardus. Mari kita sebut kardus yang pertama adalah kardus A dan kardus yang kedua adalah kardus B. Kardus-kardus tersebut memiliki ukuran seperti gambar berikut :

Sebelumnya kita hitung luas alas kardus tersebut yaitu :

Kedua kardus tersebut akan kita masukkan barang-barang yang sama dengan daftar rincian harga masing-masing barang sebagai berikut :

Maka bila diterapkan pada kardus-kardus tersebut :

Maka bila kita bandingkan terhadap luas alas kardus, maka didapat asumsi per m2 sebagai berikut :

Terlihat bahwa perbedaan asumsi per m2 dari kedua kardus tersebut terlihat berbeda berdasarkan tiap luasannya. Dapat kita anggap konsep luas alas kardus tersebut adalah konsep luas bangunan. Maka konsep asumsi per m2 bangunan sekali lagi tidak dapat menjadi acuan. Karena luas yang lebih kecil akan menghasilkan angka asumsi per m2 yang lebih besar dikarenakan luasan bangunan yang lebih kecil.

• Lokasi Bangunan

Lokasi bangunan tersebut berada juga dapat mempengaruhi harga per m2 bangunan tersebut. Karena lokasi bangunan tersebut akan didirikan akan terkait dengan :

• Perbedaan harga material

Harga material pada lokasi wilayah A dengan lokasi wilayah B dapat berbeda. Misal, harga material pada wilayah Jakarta dengan wilayah Depok, Bogor, Bekasi, Cibubur, Bandung, dan wilayah-wilayah lain. Sehingga akan berpengaruh terhadap harga satuan pekerjaan dan total biaya pembangunan.

• Kondisi tanah

Kondisi tanah mempengaruhi jenis pondasi bangunan dan material dasar area lantai bangunan pada lantai dasar. Kondisi tanah yang lunak dan memiliki settlement (penurunan) tanah yang besar harus memiliki perlakukan khusus pada jenis pondasi yang akan diterapkan (Pondasi mini pile, Pondasi telapak). Namun untuk tanah dengan kondisi cukup baik dengan pondasi batu kali, maka tentunya akan mempengaruhi total biaya pembangunan. Area lantai dasar pada bangunan pun ikut terpengaruh dengan kondisi tanah. Kondisi tanah yang lunak dan nilai settlement yang besar, bila tidak menggunakan pelat beton bertulang, akan memiliki kemungkinan penurunan tanah yang akan dikuti dengan pecahnya keramik. Terlihat pada area jakarta utara terjadi penurunan perbedaan level lantai karena adanya Gaya Selimut Pondasi (Negative Skin Friction). Dimana tanah ikut mengalami penurunan karena adanya gaya friksi pondasi tiang dalam waktu yang berbeda diikuti dengan penurunan tanah.

Pada bangunan yang memiliki area basemen, biasanya dinding yang kontak langsung dengan tanah umumnya menggunakan dinding penahan tanah (DPT) yang terbuat dari beton bertulang. Apalagi untuk kasus tanah lunak atau tanah yang mudah longsor. Hal ini tentunya berpengaruh terhadap total biaya pembangunan.

• Prosedur Perizinan

Prosedur perizinan terkait IMB bangunan. Untuk wilayah yang berbeda, biaya untuk pengurusan perizinan menentukan anggaran yang anda keluarkan untuk mendirikan bangunan adakalanya berbeda. Kemudian prosedur perizinan berikutnya terkait dengan KDB bangunan. KDB bangunan yang memungkinkan kita untuk membangun bangunan seluas persentase bangunan terhadap luas lahan sesuai dengan perizinan yang berlaku. Adakalanya masih banyak dari area wilayah yang seharusnya tidak diizinkan karena melebihi KDB, tetap dibangun dengan adanya dana tambahan. Indonesia memang penuh dengan KKN. Maka mau tidak mau kita harus paham dengan permainan seperti itu.

Semoga artikel di atas dapat menjelaskan dan merubah pemikiran anda mengenai asumsi harga per m2 bangunan yang selama ini berkembang di masyarakat. Karena salah kaprah tersebut yang menjadi salah satu alasan kekecewaan karena bangunan-bangunan dengan kualitas buruk, kasus-kasus runtuhnya bangunan, dan terbentuknya anggapan miring terhadap kontraktor. Karena sudah seharusnya kita sebagai masyarakat lebih memahami dan lebih pintar dalam melihat serta menghindari keadaan-keadaan yang dapat merugikan kita pada saat prosesnya bukan setelah mendapatkan hasilnya.